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von Adam Neale
Über die genauen Zahlen zum Wachstum der Immobilienpreise und -verkäufe in Spanien herrscht Uneinigkeit, doch eines ist sicher: Der Markt bleibt stark – sowohl im gesamten Land als auch besonders an der Costa del Sol.
Ein Artikel in El Economista vom November 2024 prognostizierte für 2025 einen „Preisanstieg zwischen 4 % und 10 %“. Die konservative Schätzung stammt aus einer Studie der Caixa Bank in Katalonien, während eine Untersuchung von Forcadell und der Universität Barcelona das obere Ende dieser Prognose vertritt.
Letztere Studie sieht die Immobilienverkäufe auf einem Niveau, das zuletzt während des Booms der 2000er Jahre vor der Finanzkrise von 2008 erreicht wurde.
Natürlich sind diese Zahlen ein Durchschnitt für ganz Spanien, und sowohl Verkäufe als auch Preissteigerungen verteilen sich regional unterschiedlich. So stiegen die Immobilienpreise in der Provinz Málaga zwischen 2023 und 2024 um schätzungsweise 13,9 % – deutlich über dem landesweiten Durchschnitt von 10,7 %, wie Idealista.com berichtet.
Warum bleibt der Markt stark?
Solange es keine größeren wirtschaftlichen Erschütterungen gibt, wird auch 2025 ein starkes Jahr für den Immobilienmarkt an der Costa del Sol. Dafür gibt es mehrere Gründe:
- Starke Wirtschaft
Die spanische Wirtschaft gehört weiterhin zu den stabilsten in der EU und wuchs 2024 um mehr als 2,8–3 %. Im Vergleich dazu befindet sich Deutschland in einer Rezession. Für 2025 wird ein Wachstum von 2,3 % prognostiziert – weit über dem EU-Durchschnitt von 1,3 %.
- Mangel an Wohnraum
Ein entscheidender Faktor ist das unzureichende Angebot an Wohnraum. Laut einer weiteren Caixa-Bank-Studie liegt das Defizit an Neubauten in Spanien bei rund 40.000 Einheiten pro Jahr.
Dieses knappe Angebot treibt die Preise für Neu- und Bestandsimmobilien weiter in die Höhe. Anders als 2007 handelt es sich jedoch nicht um eine spekulative Blase, wie El País betont.
Während Inflation mit geldpolitischen Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren bekämpft werden konnte, sind strukturelle Probleme im Wohnungsbau weitaus schwieriger zu lösen. Solange der Neubau hinter der Nachfrage zurückbleibt, werden die Preise weiter über der Inflationsrate steigen – insbesondere an der Costa del Sol, wo die Nachfrage besonders hoch ist.
- Neue Baugesetze könnten Abhilfe schaffen
Es gibt jedoch Hoffnung: 2021 führte die andalusische Regierung mit dem LISTA-Gesetz eine neue Stadtentwicklungsverordnung ein. In Marbella soll nach einem Jahrzehnt Stillstand endlich ein neuer Bebauungsplan (POU) verabschiedet werden, gefolgt von einem detaillierten Flächennutzungsplan (PGOU) bis 2026.
Auch andere Gemeinden der Costa del Sol reagieren bereits: In Vélez-Málaga sollen 3.500 neue Wohnungen gebaut werden – die ersten von insgesamt 25.000, darunter mindestens 10 % Sozialwohnungen.
Eine Studie von Caixa Bank im November zeigte zudem, dass sich das Ungleichgewicht zwischen Wohnungsneubau und Haushaltswachstum langsam verringert – ein positives Signal für die kommenden Jahre.
Herausforderungen für den Markt
Trotz der positiven Aussichten gibt es auch Herausforderungen, die das Wachstum bremsen könnten:
- Regulierung des Ferienwohnungsmarkts
Angesichts steigender Mietpreise wächst der politische Druck, Ferienvermietungen wie Airbnb stärker zu regulieren. Málaga hat bereits neue Lizenzen in Stadtteilen verboten, in denen Ferienwohnungen mehr als 10 % des Wohnungsbestands ausmachen. Weitere lokale Einschränkungen könnten folgen.
Premierminister Pedro Sánchez kündigte im Januar einen 12-Punkte-Plan zur Bekämpfung der Wohnraumkrise an. Zwar wird er frühestens 2026 in Kraft treten, doch könnte er erhebliche Auswirkungen auf Ferienvermietungen haben.
Der Plan sieht vor, dass Airbnb-Vermieter künftig denselben Steuern unterliegen wie Hotels. Zudem sollen Kommunen mehr Ressourcen erhalten, um illegale Ferienwohnungen zu ahnden.
Zusätzlich wächst der Widerstand in Wohnanlagen: Immer mehr Eigentümergemeinschaften verbieten Airbnbs in ihren Satzungen. Das könnte besonders ausländische Käufer treffen, die ihre Immobilien nur zeitweise nutzen und auf Mieteinnahmen angewiesen sind.
- Neue Steuern auf ausländische Investoren
Eine weitere Maßnahme betrifft nicht-europäische Käufer. Sánchez’ Plan sieht eine höhere Grunderwerbssteuer für Nicht-EU-Immobilienkäufer vor – ein potenzieller Dämpfer für den Luxusmarkt in Marbella und anderen Hotspots.
Da zudem das Golden Visa-Programm im Frühjahr auslaufen soll, droht eine doppelte Belastung für diesen wichtigen Marktsektor.
- Zinssenkungen als Chance
Andererseits könnte die erwartete Zinssenkung der Europäischen Zentralbank den Markt erneut ankurbeln. Nach einem Höchststand von 4,5 % im Mai 2024 wird ein Rückgang auf 2 % prognostiziert.
Günstigere Kredite könnten die Verkaufsaktivität steigern und die Preise weiter nach oben treiben.
Fazit: Weiterhin positive Aussichten
Trotz möglicher Herausforderungen bleibt die Costa del Sol ein stabiler Markt mit hoher Lebensqualität, erstklassiger Infrastruktur und einem anhaltend starken Interesse von Käufern weltweit.
Die Kombination aus sinkenden Zinsen, einem florierenden Luxussegment und neuen Bauprojekten dürfte den Markt auch 2025 beflügeln. Wer verkaufen oder kaufen möchte, findet weiterhin ideale Bedingungen vor.
