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Vor einem Jahr wurde das neue Wohnungsgesetz eingeführt und seitdem sind Langzeitvermietungen drastisch zurückgegangen
Von Anna Krüger
Mit dem neuen Gesetz „La nueva Ley de Vivienda“ wollte die sozialistische Regierung von Pedro Sánchez Mieter schützen. Doch das Gegenteil ist der Fall, denn es stehen nach dem ersten Jahr des neuen Mietgesetzes 15 Prozent weniger Wohnungen zur Langzeitmiete zur Verfügung, während die Ferienvermietung um 56 Prozent zugenommen hat.
Während der Mietraum schwindet, herrscht Hochstimmung bei den Ferienvermietern. Mit dem neuen Gesetz hat die Wohnungsnot zugenommen und das Problem hat sich noch verschärft.
Um die durch das Wohnungsgesetz auferlegten Beschränkungen und Verpflichtungen zu umgehen, haben die Eigentümer in der saisonalen Vermietung eine Alternative zur traditionellen Dauermiete gefunden, die noch dazu eine viel höhere Rendite für die Eigentümer verspricht. Was aber wiederum zum Anstieg der Mieten für die Einwohner geführt hat, da weniger Wohnraum zur Verfügung steht und eine hohe Nachfrage zwangsläufig zu höheren Preisen führt. Das Gleichgewicht des Angebots hat sich im letzten Jahr zugunsten der Ferienvermietung verschoben, deren Angebot im ersten Quartal 2024 um 56 Prozent zunahm, während die Langzeitvermietung um 15 Prozent zurückging. Heute wird jede zehnte Wohnung auf monatlicher Basis vermietet (11 Prozent), während es vor einem Jahr noch 7 Prozent waren. Die hohe Nachfrage nach langfristigem, erschwinglichem Wohnraum gegenüber einem immer knapper werdenden Angebot treibt die Preise für Mietwohnungen in absurde Höhen.
Dieser Trend ist landesweit zu beobachten, wenngleich er in den Städten und Küstengebieten mit den höchsten Preisbelastungen stärker ausgeprägt ist. In diesen Gebieten ist der Anteil des Bestands an Ferienwohnungen und damit auch der Preisanstieg höher, laut einer Analyse des Immobilienportals Idealista. In Barcelona und San Sebastián entfallen bis zu 30 Prozent der Anzeigen auf saisonale Vermietungen, in Cádiz 21 Prozent, in Madrid 15 Prozent und in Málaga 13 Prozent. Eine Ausnahme bilden fünf Provinzhauptstädte, bei denen der Anteil der Ferienvermietung bei 0 Prozent liegt. Dabei handelt es sich um Soria, Lugo, Ceuta, Ourense und Guadalajara. Die Hauptstädte Ciudad Real, Melilla, Teruel und Palencia liegen bei 1 Prozent.
“Die Maßnahmen, die im Bereich der Vermietung ergriffen wurden, haben das Angebot von der Dauermiete auf die saisonale Vermietung verlagert, eine völlig legale Formel, die jedoch den Zugang zu Wohnraum für die am stärksten benachteiligten Einzelpersonen und Familien noch schwieriger macht. Es liegt auf der Hand, dass der Ursprung der Mietprobleme nicht in den Preisen liegt, sondern in dem enormen Angebotsdefizit, das Spannungen bei den Preisen und Ängste bei den Familien hervorruft, die die Härte des Wettbewerbs mit Dutzenden von Familien sehen”, sagte Francisco Iñareta, Sprecher von Idealista der Zeitung El Mundo.
Besonders betroffen von einem starken Anstieg an Ferienwohnungen ist Palma und Málaga. In beiden Städten gibt es 79 Prozent mehr Ferienwohnungen, die angeboten werden. Es folgen San Sebastian (77 Prozent), Sevilla (74 Prozent), Valencia (62 Prozent), Madrid (56 Prozent) und Barcelona (53 Prozent). In Bilbao ist das Angebot an Ferienwohnungen in den letzten 12 Monaten um 49 Prozent gestiegen und in Alicante um 29 Prozent.
Die zeitlich begrenzte Kurzzeitvermietung bietet dem Eigentümer vor allem eine viel höhere Rentabilität, aber sie hat weitere Vorteile für den Eigentümer. Die monatliche Vermietung ermöglicht es dem Vermieter zudem, die Miete nach Ablauf des Vertrags zu ändern und so die von der Regierung festgelegte Obergrenze für die Vermietung zu umgehen. Damit kann der Eigentümer den Anstieg des Verbraucherpreisindex auf die Preise, die sie ihren Mietern in Rechnung stellen, abwälzen. Diese Begrenzung lag ursprünglich bei 2 Prozent, wurde aber bis 2024 auf 3 Prozent angehoben. Die Obergrenze gilt jedoch nicht für neue Verträge, sodass nach Ablauf der in den Verträgen festgelegten Frist der Anstieg der Miete gegenüber dem vorherigen Vertrag diese Werte übersteigen kann. Dies erklärt zum Teil den anhaltenden Anstieg auf dem Mietmarkt, auf dem die Preise Rekordhöhen erreichen.
Das Tourismusministerium hat mit 340.000 registrierten Ferienwohnungen (Vtu) mit einem Anstieg von 9 Prozent einen Höchststand erreicht. Der Boom der Ferienvermietung freut einige Eigentümer, aber besonders in den Großstädten und den Küstenregionen haben junge Familien oder Einzelpersonen es schwer, eine Wohnung zu finden. Die Durchschnittsmiete in der Hauptstadt der Costa del Sol ist bis 2023 um 14 bis 18 Prozent gestiegen und Familien in Málaga müssen mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Aber auch die Urlauber müssen in diesem Jahr für die Ferienwohnungen tiefer in die Tasche greifen. Experten rechnen hier mit einem Preisanstieg um bis zu 10 Prozent.
